Estudio de títulos antes de comprar un inmueble en Medellín: qué se revisa y por qué
Comprar un inmueble es, para la mayoría de las familias, la operación económica más grande de su vida. Y sin embargo muchas se cierran revisando fotos y precio, sin mirar la historia jurídica del bien. El estudio de títulos es exactamente eso: verificar que quien vende puede vender y que lo que compras no viene con problemas adheridos.
- Se revisa el certificado de tradición y libertad del folio de matrícula inmobiliaria y las escrituras de la cadena de tradición.
- Se buscan gravámenes, limitaciones y afectaciones: hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, servidumbres.
- Debe hacerse antes de firmar la promesa de compraventa y de entregar dinero, no después.
- También se verifica la situación del vendedor, del inmueble frente al POT y la administración en propiedad horizontal.
Qué documentos se revisan
- Certificado de tradición y libertad reciente, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Es la radiografía del inmueble.
- Escrituras públicas de la cadena de tradición, para verificar que cada transferencia fue válida y quedó bien registrada.
- Documentos de identidad y estado civil del vendedor, que definen si necesita autorización del cónyuge o compañero permanente.
- Impuesto predial y valorización al día, junto con el paz y salvo correspondiente.
- Paz y salvo de administración y reglamento de propiedad horizontal, en apartamentos y locales.
- Certificado catastral y verificación de linderos y área frente a lo escriturado.
Qué puede aparecer en el folio y qué significa
Hipoteca
Garantía a favor de un banco o de un particular. No impide vender, pero debe cancelarse o subrogarse; el orden de los pagos en la firma es crítico.
Embargo
Medida cautelar dentro de un proceso judicial. Mientras esté vigente, el inmueble no puede transferirse libremente.
Patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar
Protegen el inmueble frente a acreedores y limitan su disposición. Levantarlas requiere trámite y, en ciertos casos, autorización judicial.
Condición resolutoria y pacto de reserva de dominio
Anotaciones que indican que la propiedad puede volver al vendedor anterior si no se cumplió algo. Deben estar canceladas.
Servidumbres y limitaciones urbanísticas
Pasos de terceros, redes, retiros obligatorios o afectaciones viales. Pueden reducir de forma drástica lo que se puede construir o usar.
La falsa tradición es una señal de alarma. Cuando el folio registra “falsa tradición” o venta de derechos y acciones, quien transfiere no acredita ser dueño pleno. Se puede comprar, pero con plena conciencia del riesgo y de lo que cuesta sanear el título después.
El vendedor también se revisa
Verificar la capacidad y la legitimación de quien vende evita la mayoría de los pleitos posteriores. Se comprueba el estado civil y el régimen patrimonial, la vigencia y el alcance de los poderes cuando actúa un apoderado, la existencia de sucesiones no liquidadas, y la representación legal cuando el vendedor es una persona jurídica. En inmuebles heredados es habitual encontrar herederos que no firmaron: sin ellos, la venta es atacable.
El momento correcto: antes de la promesa
La promesa de compraventa es un contrato que obliga. Si se firma y se entrega dinero antes del estudio, y luego aparece un embargo o una afectación, el comprador queda negociando desde una posición débil. Hacerlo antes permite dos cosas: retirarse sin costo, o negociar el precio y las condiciones con información real.
En la promesa conviene además fijar con precisión el plazo para la escrituración, quién asume gastos notariales y de registro, las consecuencias del incumplimiento y el mecanismo para liberar los pagos contra la cancelación de gravámenes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se revisa hacia atrás en la cadena de tradición?
Lo habitual es revisar los últimos diez o veinte años, según el tipo de inmueble y lo que muestre el folio. Si aparecen anotaciones dudosas, se profundiza más atrás.
¿Sirve el estudio si compro sobre planos?
Sí, y es especialmente importante. Se revisa el lote matriz, las licencias urbanísticas, el reglamento de propiedad horizontal cuando ya existe y la solidez jurídica del proyecto y del fideicomiso.
¿El banco no hace ya ese estudio?
El banco estudia el título para proteger su garantía, no tus intereses como comprador. Su enfoque y el tuyo no siempre coinciden.
¿Qué pasa si aparece un vicio después de comprar?
Según el caso pueden ejercerse acciones por evicción o por vicios ocultos, sujetas a plazos legales. Es un camino más largo y costoso que haber revisado antes.
¿Vas a comprar un inmueble?
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